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房贷新政在京逐渐落地 专家:可能对刚需不利

gl.3dfc.com 桂林房产网 2014-10-22 11:36:03 来源:3D房产网 阅读:288次

房贷新政出台已经有两周多了,目前在北京“贷清不认房”政策普遍已经开始实施,但市场最关心的信贷折扣利好还没有体现。业内人士认为,在目前资金价格情况下,银行吸储难度非常大,这种情况下,不仅7折不可能,连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

长假前,央行、银监会出台的房贷新政已经在不少银行开始执行。昨天,北京青年报记者从北京多家银行获悉,由于新政比较具体,所以各银行普遍开始执行首套房和二套房的新认定标准,但是在银行具有自主决定权的房贷利率方面,目前暂未见松动,首套房贷利率大多还是基准,优质客户在满足一定条件的基础上可以享受最低9折。

银行

首套房利率7折铁定亏钱

此前,工行、农行、建行、中行、招行等银行总行都宣布已执行新政,内容与央行、银监会的文件基本无异,并没有进一步的具体内容。建行等银行明确表示,有关的具体操作由各地分行掌握。事实上,由于新政对首套房和二套房的认定基本明确,目前市场更关心首套房贷款利率和二套房的首付能否下调。据北青报记者了解,目前,农行、工行、招行等多家银行的北京地区细则并未正式出台。

在分行中,建行北京市分行表示已经出台房贷新政细则,对首套房的认定标准已按新政执行,除此之外,对有一套房、未还清贷款的北京客户,再购房贷款首付比例由原来的70%降至60%。对外地客户在外地没有贷款记录或已结清贷款且北京没有购房,在京购房按照首套房政策执行。

利率方面,在央行的通知中,首套房利率下限最低可执行基准利率的0.7倍。不少银行人士对此表示,这么低的利率银行肯定亏钱,实际执行利率难以在现有水平大幅下降。某城商行有关人士告诉北青报记者,该行的房贷细则暂时还没有正式下发,首套房利率原则上仍会执行基准利率,对优质客户可以优惠到9.5折。

据了解,目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%,7折下来就是4.585%,而5年期定存基准利率为4.75%,按照多数银行现行上浮10%的标准计算,实际执行就是5.225%,这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点,因此银行如果做7折贷款铁定是亏钱的,考虑到贷款的运营成本,对某些银行来说,就算给到9折也不一定挣钱。

一家股份制银行人士直言,该行5年以上资金内部价格是5.6%,如果按5年期以上贷款6.55%的基准利率放贷,意味着净利差还不到1%。这1%很难覆盖基本运营费用、考核费用和信用成本。

市场

9折的优惠暂时也未大批实施

北青报记者在新政发布两星期后走访部分二手房中介后发现,北京市场未有7折利率,即便9折的优惠暂时也未大批实施。

一些二手房中介表示,目前“贷清不认房”政策普遍已经开始实施,即第一套房产贷款还清后,新购买房产可按照首套房执行。

北青报记者在采访过程中,正好遇到有人成为新政策的受益者。张先生在新政前刚交了一套房的定金,因为他本身有一套房,再购买按照老政策只能是二套房,贷款利率要1.1倍。9月底新政出台,他就符合新政策了,可以按照首套房办理。

据了解,这主要是因为张先生的贷款手续还没有走到审批的程序,只是在提交资料阶段。新政实施,他就能够享受到优惠。目前他办贷款的银行已经让他等候通知,等具体细则出来后就可以接着办理了。

对于央行提出的利率优惠,中介公司普遍表示没有想象的力度大。目前,据融360数据显示,在北京提供房贷业务的29家银行中,首套房商贷最低为基准利率的0.9倍,与7折利率相去甚远。

这几家打折的银行分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。

从贷款的角度,银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质,这也是7折利率很难一刀切的原因。为了拿到略微优惠一点的利率,有些购房人还被要求附加条件,比如贷款额度一定比例的存款,办理信用卡等。而在实际申请时,购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会,到底是几折完全是银行说了算。

专家

贷款新政可能对刚需无房户不利

中原地产首席分析师张大伟分析认为,市场最关心的信贷折扣利好目前没有体现,本次央行文件中,提及最低7折的首套房贷款利率下限,但这并非新政,只是常规性的条款内容,在目前资金价格情况下,银行吸储难度非常大,不仅7折不可能,连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。

交通银行首席经济学家连平也认为,从房贷成本来说,不大可能降到7折利率。目前,银行的负债成本和前些年相比有了很大提升,按照目前一般的负债成本计算,再考虑利差收窄、息差收窄,如果住房贷款低于8.5折,银行就没有钱赚了,在9折左右银行还可能愿意做。

连平建议,银行应统筹安排,优先保障个人房贷业务规模,调整组织架构,精简贷款审批流程,提高放款效率。

他建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调,在支持民生消费的同时,兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本,使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。

张大伟还担心,新政执行后刚需可能受到歧视,松绑的二套房政策,可能会对刚需无房户不利,如果银行额度不变,银行必然会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主,这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策,所以刚需可能受到影响。

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